Félags- og húsnæðismálaráðherra lagði 14. október 2026 fram frumvarp um svokallaða leigubremsu sem á að heimila aðeins eina leiguhækkun á ári og aldrei umfram vísitölu neysluverðs. Markmiðið er aukið húsnæðisöryggi fyrir leigjendur og minna vægi verðtryggingar. En gagnrýnendur benda á að framkvæmdin muni líklega skila þveröfugum árangri: minna framboði og hærri upphafsleigu.
Þetta kemur fram í umfjöllun visir.is, þar sem rithöfundur og hagfræðinemi við Háskóla Íslands greinir frá frumvarpinu og þeim afleiðingum sem það getur haft fyrir leigumarkaðinn hér á landi.
Hverjir leigja raunverulega út á Íslandi?
Í opinberri umræðu er oft talað um leigusala eins og um sé að ræða stór hagnaðardrifin félög. Raunin er önnur. Húseigendafélagið hefur bent á að einstaklingar séu 60-65% leigusala á Íslandi. Samkvæmt leigumarkaðskönnun HMS frá 2024 leigja 68% leigjenda af einstaklingum, ættingjum eða vinum.
Þetta er markaður venjulegs fólks. Ungt fólk með sína fyrstu eign, oft með verðtryggt lán, og leigu sem á að hjálpa til við afborganir. Það er einmitt þetta fólk sem frumvarpið bítur fastast í, ekki bankakerfið.
Ahættan hverfur ekki, hún flytur sig
Árið 1979 voru Ólafslög sett og verðtrygging lána innleidd almennt í kjölfar áratuga með tugprosentu verðbólgu. Lausnin var sú að færa verðbólguáhættuna frá lánveitendum yfir á lántakendur. Hún átti að vera tímabundin en hefur verið fastur sess í íslensku hagkerfi síðan, eins og hraun sem storknaði og myndaði landslagið.
Bankinn er varinn. Lántakandinn ekki. Þegar verðbólga eykst hækkar höfuðstóllinn í hverjum mánuði. Leigusali með verðtryggt lán hefur tvo kosti til að verjast: að tengja leiguna við vísitölu, eða að leggja áhættuálag ofan á leiguna frá upphafi. Fyrra kosturinn er gagnsær, þá seinni dýrari fyrir leigjandann. Þegar frumvarpið skerðir vísitölutenginguna ýtir það leigusölum í dýrari kostinn.
Ungt fólk með fyrstu eignina verður verst úti
Hugsum okkur ungt par sem kaupir fyrstu íbúð og leigir hana út til að standast greiðslurnar. Lánið hækkar í hverjum mánuði með vísitölunni, en samkvæmt frumvarpinu má leigan aðeins hækka einu sinni á ári. Í allt að 12 mánuði ber parið verðbólguna sjálft.
Við 300.000 króna leigu og 5% verðbólgu, sem mældist 5,6% í ágúst, er tapið um 82.000 krónur á ári eða 2,3% af ársleigunni. Við 8% verðbólgu væri tapið um 130.000 krónur. Fyrir par sem rekur íbúðina á þröngum hagnaði getur það þýtt muninn á því að standa í skilum eða ekki.
Þakið er að auki ósamhverft. Leigan má fylgja vísitölu en aldrei fara yfir hana. Ef vextir, fasteignagjöld, tryggingar eða húsfélagsgjöld hækka hraðar en verðlag situr eigandinn uppi með mismuninn.
Minna framboð, hærri upphafsleiga
Einstaklingur sem á aukaíbúð hefur valkosti: hann getur selt, leigt til ferðamanna í skammtímaleigu eða flutt inn sjálfur. Hver íbúð sem hverfur af leigumarkaði gerir stöðu leigjenda verri, og þeir sem halda áfram að leigja út munu reikna áhættuna fyrirfram og gera upphafsleiguna hærri. Nýir leigjendur greiða meira frá fyrsta degi.
Húseigendafélagið hefur minnt á að sögunni er ekki fjarri streykt. Ströng ákvæði í eldri lögum um húsaleigusamninga frá 1979 urðu til þess að leigusalar treystu sér ekki til að leigja út. Hætta er á að sagan endurtaki sig.
Svíþjóð: Aðvörunin sem við eigum að hlusta á
Oft er bent á að leigubremsur tíðkist á hinu Norðurlöndunum. En aðstæður eru gjörólíkar. Þar búa leigusalar ekki í verðtryggðu hagkerfi, og í Danmörku eru algeng óverðtryggð fastvaxtalán til 30 ára. Reglurnar láta sig ekki flytja óbreyttar yfir höfin til okkar.
Svíþjóð sýnir hvað gerist þegar leiga er bundin of þröngum reglum. Í Stokkhólmi þurfti fólk sem fékk venjulega leiguíbúð í gegnum biðlista borgarinnar árið 2025 að bíða að meðaltali níu ár, og í miðborginni um 21 ár. Tæplega 900 þúsund manns voru á listanum í árslok en aðeins um 21 þúsund íbúðum var úthlutað á árinu. Leigan er lág á pappír en fyrir ungt fólk utan kerfisins er hún ekki í boði á neinu verði. Þetta er kyrrstætt vatn sem verður að myndarlausum, og enginn getur drukkið af þurrku.
Hvað ætti að gera í staðinn?
Gagnrýni er lítils virði án tillagna, og greinarhöfundur viser.is leggur fram þrennt. Fyrst að byrja á lánahliðinni með aðgerðum sem gera óverðtryggð lán aðgengilegri. Þar verður áhættan til, og þar á að leita lausnar. Síðan að leigusölum með verðtryggð lán verði áfram heimilt að uppfæra leigu mánaðarlega samkvæmt vísitölu. Og að lokum að gerð verði óháð úttekt á áhrifum frumvarpsins á framboð áður en það verður að lögum.
Ríkisstjórnin vill vinda ofan af verðtryggingunni, og það markmið er sjálfu sér til styrktar. En verðtryggingin ver lánveitendur, og vísitölutenging leigu er eitt af fáum tækjum sem verja lántakandann sem leigir út. Frumvarpið skerðir þessa vörn án þess að hreyfa við skuldinni sjálfri. Lánin halda verðtryggð í hverjum mánuði en leigan ekki. Bankarnir finna ekkert fyrir breytingunni, en einstaklingarnir sitja eftir einir með áhættuna, eins og bændur við eldgos: veröldin sem þeir þekkja hverfur undir hrauni sem aðrir kveiktu.
Leigubremsa sem dregur úr framboði og hækkar upphafsleigu er ekki kjarabót fyrir leigjendur. Hún er kostnaður sem lendir á þeim sem eiga minnst við því. Íslenskt húsnæðismál á betra skildi en flýtilausn sem byggir á erlendum fyrirmyndum, teknum úr aftengdum samhengi, og hlýtur að eiga sér heimstjórn sem setur íslenskar aðstæður fremst í flokki.
Algengar spurningar
Hverju á leigubremsan að breyta?
Frumvarpið heimilar aðeins eina leiguhækkun á ári og aldrei umfram vísitölu neysluverðs, til að auka húsnæðisöryggi leigjenda og minnka vægi verðtryggingar.
Hverjir eru leigusalar á Íslandi?
Samkvæmt Húseigendafélaginu eru einstaklingar 60-65% leigusala, og 68% leigjenda leigja af einstaklingum, ættingjum eða vinum samkvæmt könnun HMS frá 2024.
Hvers vegna getur frumvarpið hækkað leigu?
Leigusalar geta reiknað áhættuálag inn í upphafsleiguna eða tekið íbúðina af leigumarkaði, sem minnkar framboð og hækkar leigu fyrir nýja leigjendur frá fyrsta degi.
Hvernig gekk svipuð kerfi í Svíþjóð?
Í Stokkhólmi bíða fólk að meðaltali níu ár eftir leiguíbúð, eða 21 ár í miðborginni, og tæplega 900 þúsund manns eru á biðlista borgarinnar.