Ný könnun Félagsvísindastofnunar sýnir að 62% Íslendinga 34 ára og yngri, sem keyptu eða reyndu að kaupa íbúð, fengu fjárhagsaðstoð utan lánastofnana, flestir frá fjölskyldu sinni. Hjá 55 ára og eldri var hlutfallið aðeins 20%. Niðurstaðan er skýr: hverjir eiga heimili á Íslandi ræðst nú fremur af efnahag foreldranna en eigin atvinnu og sparnaði.
Greinin, sem birt var á visir.is þann 22. október 2026, tengir stöguna við langvarandi lóðaskort og skort á litlum íbúðum. Þar kemur fram að aðeins 3,2% einstaklinga um þrítugt geti keypt sína fyrstu íbúð án stuðnings. Þessi farvegi sem ung kynslóð stendur frammi fyrir er ekki náttúrufyrirbæri, heldur afleiðing valdsákvarðana, einkum skipulagsákvörðana sem teknar voru við gjörbreyttar forsendur.
Óseldu íbúðirnar svara ekki þörfinni
Mikið hefur verið talað um fjölda óseldra íbúða sem vitnisburð um minnkandi þörf, en sú túlkun heldur ekki. Skorturinn bundinn við litlar íbúðir, en óseldu íbúðirnar eru að mestu stærri einingar sem ungt fólk ræður ekki við að kaupa.
Samkvæmt greininni á visir.is fjölgaði fullbúnum íbúðum sem ekki hafa verið teknar í notkun frá mars til september 2026, úr 1.409 í 1.855 á landinu öllu. Á höfuðborgarsvæðinu stóð fjöldinn í stað, 957 íbúðir, en utan þess nær tvöfaldaðist hann.
Aðeins um 15% óseldra nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu eru undir 80 fermetrum, og miðgildi ásetts verðs nýlegra fjölbýlisíbúða af þeirri stærð er um 72 milljónir króna. Markaðsgreining Valjú bendir til að um fimm mánaða sé að selja þær nýbyggingar undir 80 fermetrum sem nú eru í sölu, en nær tvö ár að selja þær stærri.
Fjárfestar kaupa litlu íbúðirnar
Samkvæmt greiningu ASÍ og BSRB samræmdust aðeins um 2,5% seldra íbúða á höfuðborgarsvæðinu kaupgetu einstaklings við tekjumörk almenna íbúðakerfisins, um 760 þúsund krónur á mánuði með 10% eigið fé. Og jafnvel litlu íbúðirnar skila sér ekki allar til fyrstu kaupenda. Þung fjármögnun uppbyggingaraðila hefur leitt til þess að hluti íbúða er seldur fjárfestum fyrir fram, gjarnan litlu íbúðirnar, sem fara beint í útleigu.
Þannig þrengir að ungu fólki úr fjórum áttum: minna er byggt, rangar íbúðir eru byggðar, fjárfestar kaupa litlu einingarnar til útleigu, og eldra fólk sem vill minnka við sig keppir um sömu íbúðir.
Dýrt húsnæði ýtir upp vextina
Frá því að vaxtarmörkin voru tekin upp árið 2015 skýrir húsnæðisliðurinn um 47,8% af uppsafnaðri hækkun vísitölu neysluverðs, og hefur hann drifið verðbólguna í um níu af hverjum tíu mánaðarmælingum. Verðbólga kallar svo á háa vexti og ströng lánþegaskilyrði.
Samkvæmt HMS er greiðslubyrði nýrra óverðtryggðra lána nú um 40% þyngri miðað við laun en fyrir heimsfaraldurinn. Fyrstu kaupendur greiða því tvísvar fyrir lóðaskortinn: fyrst í hærra íbúðaverði og svo í hærri vöxtum.
Jafnrétti sem er að fraðast burt
Árið 2025 fylgdi hlutdeildarlán um fjórðungi kaupsamninga fyrstu kaupenda á nýjum íbúðum. Hver sem ekki hefur sterkt bakland stendur frammi fyrir þremur kostum: að bíða, að leigja eða að flytja burt.
Leigumarkaðurinn er þung leið. Á höfuðborgarsvæðinu greiðir nær helmingur leigjenda meira en 40% ráðstöfunartekna í húsaleigu og sjötti hver 60% eða meira. Um 77% leigjenda segjast leigja af nauðsyn, samanborið við 57% árið 2017, og 53% telja ólíklegt að þau komist nokkurn tíma af leigumarkaðinum, en hlutfallið var 39% fyrir tveimur árum.
Um 80% fólks yfir fimmtugu á eigið húsnæði og um 76% eigna þess eru bundin í fasteign. Gögn HMS sýna að aðeins um helmingslíkur eru á að 18 ára ungmaður fæddur á Íslandi eignist íbúð fyrir fertugt. Í fjórðu tekjutíund, þar sem margt er af vinnandi fólki á lægri launum, féll hlutfall íbúðaeigenda úr 45% árið 2011 í 29% árið 2024.
Jöfnuður hefur lengi verið einkenni íslensks samfélags, eins og jökulvatn sem rennur jafnt yfir landið og gefur öllum drykk. Þegar efnahagur foreldranna ræður því hvort ungt fólk festir rætur, og hvar, breytist félagsleg blöndun samfélagsins varanlega. Fjölskyldan á að vera stoðin undan frá, ekki eina inngangi að húsnæðismarkaðinum.
Boltinn er hjá sveitarstjórnum
Horfurnar eru dökkar. Nýjum framkvæmdum á höfuðborgarsvæðinu hefur fækkað um meira en helming og eldra fólki fjölgar hratt. Að öllum líkindum versnar staða fyrstu kaupenda enn á komandi árum.
Eftir sveitarstjórnarkosningarnar í vor hefur þó vaknað von. Í september sagði formaður umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur að endurskoðun vaxtarmarka væri á verkefnalista nýs meirihluta og að borgin myndi ekki andæfa gegn því að önnur sveitarfélög stækkuðu sín vaxtarmörk. Þessi stefnubreyting er jákvæð; nú þarf hún að skila sér í ákvörðunum, ekki aðeins í orðum.
Ákvarðanir frá 2015 eiga ekki að binda hendur sveitarstjórnarfólks í dag. Sveitarstjórnir bera pólitíska ábyrgð á að bregðast við: fleiri byggingarhæfar lóðir á höfuðborgarsvæðinu, fleiri litlar íbúðir á verði sem ungt fólk ræður við, og hraðara skipulag, bæði með þéttingu byggðar og nýjum uppbyggingarsvæðum utan núverandi vaxtarmarka.
Tíminn skiptir máli. Það tekur mörg ár að breyta byggingarheimild í byggingarhæfa lóð og lóð í heimili. Sé ekki brugðist hratt við núna er verið að svíkja bæði núverandi og komandi kynslóðir ungs fólks.
Algengar spurningar
Hve mörg ungt fólk fær fjárhagsaðstoð við íbúðakaup?
Samkvænt könnun Félagsvísindastofnunar fengu 62% þeirra sem eru 34 ára og yngri fjárhagsaðstoð utan lánastofnana við íbúðakaup, flestir frá fjölskyldu.
Hversu stór hluti seldra íbúða rúmast í kaupgetu fyrstu kaupenda?
Samkvæmt greiningu ASÍ og BSRB samræmdust aðeins um 2,5% seldra íbúða á höfuðborgarsvæðinu kaupgetu einstaklings við tekjumörk almenna íbúðakerfisins.
Hversu lengi tekur að selja nýjar litlar íbúðir?
Markaðsgreining Valjú bendir til að þær nýbyggingar undir 80 fermetrum sem nú eru í sölu seljast á um fimm mánuðum, en stærri íbúðir tekur nær tvö ár að selja.
Hver ber ábyrgð á úrbótunum?
Sveitarstjórnir, einkum á höfuðborgarsvæðinu, því þær stjórna skipulagi og vaxtarmörkum. Endurskoðun vaxtarmarka er nú á verkefnalista Reykjavíkurborgar.